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中山市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤20民终940号
上诉人（原审原告）：甲，男，1988年10月12日出生，汉族，住中山市。
委托诉讼代理人：朱颂华，广东全月生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫文财，广东全月生律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中山市A公司第一分公司，住所地中山市，统一社会信用代码9144XXXXXXXXXX602Y。
主要负责人：乙，女，该分公司经理。
被上诉人（原审被告）：中山市A公司，住所地中山市，统一社会信用代码9144XXXXXXXXXXXX1。
法定代表人：乙，女，该公司总经理。
上诉人甲因与被上诉人中山市A公司第一分公司（以下简称XX分公司）、中山市A公司（以下简称XX公司）居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初25759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
甲上诉请求：撤销一审判决，改判XX分公司退回居间费5000元、房屋测量费500元，以及赔偿因房屋买卖合同无法履行所造成的损失40000元；并由XX公司对XX分公司的涉案债务承担补充清偿责任。事实和理由：XX分公司作为房屋中介机构，应当对其提供居间服务的房屋进行审核，应当查清房屋的基本情况。但在本案中，甲作为买方，在签订房屋买卖合同之后才发现原来涉案房屋早已被抵押，并被法院依法查封。XX分公司未能核验这些情况，导致房屋买卖无法继续履行，XX分公司的行为构成违约，依法应当承担责任。
XX分公司、XX公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）卖方夏X林承诺涉案房屋没有被查封或抵押的情况，由此造成的损失应当由夏X林负担，不应由XX分公司、XX公司负担。（二）发生纠纷后，XX分公司也一直协助甲找夏X林沟通。
甲向一审法院起诉请求：1.XX分公司退回甲佣金5500元；2.XX分公司赔偿因违约给甲造成的损失40000元；3.XX公司对XX分公司所承担的责任承担补充清偿责任。
一审法院认定事实：2016年5月24日，卖方夏X林（甲方）、买方甲（乙方）与居间方XX分公司（丙方）签订《房屋买卖协议》，定明：甲方以547000元的价格向乙方转让其自有的位于中山市××区东明花园××房的房屋[房产证号:02××15;土地证号:国(2009)易236913]；乙方应于2016年5月24日向甲方支付20000元定金；出具同贷书10天内办理房产过户，乙方于过户当天支付首期房款247000元；乙方意向贷款280000元，并于2016年6月5日申请按揭；甲方将该房地产按现状移交给乙方使用时，甲方保证乙方对转让房地产享有全部的充分的所有权和处理权，且该房地产上不存在任何共有、查封等他项权，亦不存在其他任何形式的债权债务纠纷（包括水费、电费、煤气费、物业管理费、数字电视费等），不会因该房地产的转让给乙方带来任何不必要的麻烦或者损失；甲方应于收齐全款3天内，将该房产及钥匙交付给乙方；鉴于经纪方已促成买卖合同的成立，买方应在签订合同当日向丙方支付居间服务费14800元；如卖方未按照合同约定期履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，卖方逾期履行超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍赔偿定金；如买方未按照合同约定期履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，买方逾期履行超过十五个工作日的，卖方有权解除合同并可没收定金；办理房地产过户双方所需的一切过户税费及费用由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订当日，甲向夏X林支付了定金20000元，夏X林出具了收据。2016年6月13日，甲向XX分公司支付佣金、测量费共5500元（其中的测量费为500元），XX分公司出具了收据。之后，XX分公司协助甲办理涉案房产的测绘，支付了测绘量费500元。2016年9月份，XX分公司、甲、夏X林一起往中山市土地房产产权档案馆查询，查询结果显示：1.该房产于2012年5月28日设定了抵押登记，抵押权人为梁X光，抵押金额为22万元；2.该房产于2014年10月13日被中山市第一人民法院以(2014)中一法执字第7130-1号民事裁定查封,申请人为杨小林。由于涉案房产处于抵押、查封状态，《房屋买卖协议》暂不能继续履行，故甲于2016年12月12日诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审再查，XX分公司、XX公司提供其于2017年2月24日查询的《中山市不动产登记资料证明表》显示，涉案房产仍在抵押、查封状态。另查，XX分公司是XX公司依法设立的分公司，不具有法人资格,但领取了营业执照。
一审庭审中，XX分公司、XX公司述称：《房屋买卖协议》签订前,夏X林没有告知该房产的抵押、查封情况，但夏X林承诺保证该房产能交易过户，故XX分公司一直没有查档，不知道该房产已抵押、已查封的产权状态。甲在庭审中述称:其未与夏X林解除涉案房屋买卖合同。
一审法院认为，本案是居间合同纠纷。甲、夏X林、XX分公司三方签订的《房屋买卖协议》为复合合同，其中包括买方甲与卖方夏X林之间订立的房屋买卖合同，也包括买方甲、卖方夏X林与XX分公司订立的居间合同。甲、夏X林、XX分公司之间订立的居间合同是三方自愿订立，意思表示真实，内容不违反法律规定，应当有效。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，XX分公司促成了甲与夏X林签订房屋买卖合同，有《房屋买卖协议》为据，故XX分公司依约收取甲居间服务费5000元，于法有据，并无不当。涉案房屋在《房屋买卖协议》签订之前虽已抵押、查封，但甲、XX分公司在庭审中均称其未向夏X林询问该房产的抵押、查封情况，夏X林也没有披露，故甲以XX分公司隐瞒与订立合同有关的重要事实，构成违约为由，要求XX分公司退回居间费5000元并赔偿损失40000元，证据不足，一审法院不予支持。对于XX分公司收取的500元测量费，该款项是甲委托XX分公司代办涉案房产测绘的代收费用，XX分公司已完成该委托事务并支出了该费用，有收据为证，甲诉请返还该款项，没有依据，一审法院不予支持。虽然XX分公司在《房屋买卖协议》签订之前未就涉案房产的产权状态进行调查、核实，没有尽尽到居间人的职责，但该房产已抵押、查封的产权状态并不影响房屋买卖合同的效力和履行，且夏X林在《房屋买卖协议》已作出了“甲方将该房地产按现状移交给乙方使用时，甲方保证乙方对转让房地产享有全部的充分的所有权和处理权”的保证承诺，因此，涉案房产不能办理过户手续是由于夏X林未在办理房产过户递件手续之前消除该房产的抵押、查封状态的违约行为所导致，而与合同签订之前该房产的抵押、查封状态无关。另外，涉案房屋买卖合同至今未解除，甲仍然享有该合同利益，故甲已支付的20000元购房款并无损失。综上，甲的诉请，证据不足，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回甲的全部诉讼请求。案件受理费938元，减半收取469元（甲已预交），由甲负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。甲提交了其于2018年3月26日查询的涉案房屋登记资料证明表，XX分公司、XX公司对该份证据不持异议。
本院二审查明，甲因涉案房屋买卖向夏X林支付了20000元定金，因涉案房屋被查封、无法交易，甲向一审法院另案起诉夏X林，要求夏X林双倍赔偿定金共40000元。一审法院经审理，作出（2016）粤2071民初25761号民事判决，判决夏X林双倍返还定金共40000元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系居间合同纠纷。房地产中介机构作为专业机构，应当具备从事居间服务的专业知识，掌握获取、审查相关信息真实性的能力。同时，在委托人提供报酬的前提下，要求中介机构尽到谨慎、合理审查义务，不仅体现了民法中法律主体地位平等、权利义务对等的要义，也是对房屋交易安全性、稳定性的保障。在房屋买卖过程中，中介机构的合理审查义务对象主要包括对房屋买卖产生交易选择影响的事项及相关信息等，如房屋所有权权属是否明晰、是否设立抵押、是否被法院查封等。
具体到本案中，甲与XX分公司签订了居间合同，并已向XX分公司支付了部分费用，XX分公司作为中介机构应当对涉案房屋的交易安全性、稳定性提供相应的保障，应当对涉案房屋的基本情况进行了解，并向委托人如实披露。但是，XX分公司事实上并未对涉案房屋的所有权权属等情况进行事先了解，导致甲在与卖方签订房屋买卖合同之后才发现涉案房屋早已被抵押，并已被法院查封。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”，因此，已被法院依法查封的房屋依法不得转让，卖方夏X林将涉案房屋予以出售的行为已经违反了上述法律的规定，而XX分公司作为中介机构，没有对涉案房屋的权属情况进行合理审查，未履行对甲的真实信息报告义务，致使甲无法获得房屋所有权，XX分公司的行为已经构成违约，理应承担相应的责任，故XX分公司应当向甲退回其已收取的佣金、测量费等共5500元。XX分公司系XX公司依法设立的分公司，不具有法人资格，但领取了营业执照，XX分公司如有偿付能力，应当自行承担，不足部分应由XX公司承担补充清偿责任。因此，甲诉请XX分公司退回5500元，并由XX公司对此承担补充清偿责任，理据充足，本院予以支持。
甲另要求XX分公司赔偿因违约而给甲造成的损失40000元，具体理由为甲已向夏X林支付20000元的定金，现因买卖合同无法履行，故要求XX分公司承担违约责任，并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，也即40000元。对此，本院认为，甲所称的该项损失，系因其向夏X林支付定金而产生。根据本院二审查明的事实，甲已就该笔定金的损失向夏X林另案提起了诉讼，且法院已经判决夏X林向甲双倍返还定金，也即40000元。因此，甲已就该部分损失获得了赔偿，其在本案中再次求偿，要求XX分公司对此予以赔偿，理据不足，本院对其该部分请求不予支持。
综上所述，甲的上诉请求部分成立；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初25759号民事判决；
二、中山市A公司第一分公司应于本判决生效之日起三日内向甲退还5500元；
三、中山市A公司对中山市A公司第一分公司的上述债务承担补充清偿责任；
四、驳回甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费938元，由中山市A公司第一分公司、中山市A公司负担113元，由甲负担825元。二审案件受理费938元，由中山市A公司第一分公司、中山市A公司负担113元，由甲负担825元。
本判决为终审判决。
审判长 吴飞龙
审判员 陈亦和
审判员 姜新林
二〇一八年四月二十六日
书记员 刘晓婷
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