白XX、廖XX等与中山市华发生态园房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

白XX、廖XX等与中山市XX房地产开发有限公司

商品房预约合同纠纷二审民事判决书

中山合同律师告诉您

中山市XX人民法院

民事判决书

（2016）粤XX民终XX号

上诉人（原审原告、反诉被告）：白XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，户籍所在地四川省达州市XX区，现住广东省中山市。

上诉人（原审原告、反诉被告）：廖XX，女，19XX年X月X日出生，壮族，户籍所在地广西壮族自治区XX县。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市XX房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。

法定代表人：刘X，该公司董事长。

委托代理人：闵XX，广东XX律师事务所律师。

委托代理人：闵XX，广东XX律师事务所实习律师。

上诉人白XX、廖XX因与被上诉人中山市**房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市XX人民法院（2015）中一法沙民一初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2015年9月13日，白XX、廖XX与XX公司分别为买受人、出卖人签订《XX生态庄园商品房购房协议》一份，约定：本协议是对《商品房买卖合同》条款的初步确认，并作为签订《商品房买卖合同》及附件（以下简称“买卖合同”，其文本已在**生态庄园销售中心现场公示）的预约合同。除非双方对本协议条款进行变更修改，或本协议因法定或约定事由终止，本协议条款在有效期内将持续生效，对双方均具约束力；由白XX、廖XX认购XX公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路88号“XX生态庄园三期”第1栋404房，建筑面积为119.44平方米，套内建筑面积91.91平方米；该商品房总价款为535135元，按套内建筑面积计价，单价为5822元／平方米；买受人须于签订本协议的同时向出卖人支付定金20000元；买受人同意按按揭贷款付款方式支付购房价款：（1）按揭首期款（30%的购房价款）：165135元，含定金20000元，于2015年9月20日前一次性付清。（2）余款370000元由买受人以银行按揭贷款支付，且须于2015年10月20日前办结按揭贷款手续（以银行批准后出卖人收到银行出具的书面通知的时间为准）。按揭首期款及按揭贷款数额最终以银行审批为准；买受人以按揭贷款方式付款的，应在签订本协议前自行向按揭银行咨询贷款条件、提出贷款申请并提交相关资料，通过银行的初步审核。如因该商品房正在办理确权手续而无法办理网签及预告登记，按揭银行要求买受人出具担保公司保函的，买受人应依按揭银行的要求办理，由此产生的费用由买受人承担。如因买受人原因在本协议约定的期限内未能通过按揭银行最终审批的（以银行批准后出卖人收到银行出具的书面通知的时间为准），出卖人有权解除本协议，或要求买受人按本条约定变更付款方式。若出卖人解除本协议的，己收定金不予返还；若本协议继续履行而按揭贷款付款方式不变的，买受人应按照本条关于逾期付款的违约金比例向出卖人支付逾期办结按揭贷款手续的违约金；本协议签订后，若按揭贷款付款的买受人未能在约定时限内通过按揭银行最终审批的，经出卖人同意，买受人可在该时限届满之日起7日内按一次性付款方式与出卖人变更本协议（成交价不作调整），并同时付清剩余购房价款，否则，出卖人有权解除本协议，并不予返还已收取的定金；若买受人未按上述约定期限付清相应款项，则每逾期一日，买受人应按欠付金额的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除本协议、追究买受人的违约责任（不予返还定金或向买受人追索违约金）；买受人应按出卖人通知（电话、短信、书面通知等任何一种有效形式）的时间与出卖人签订买卖合同——约定的付款方式为按揭贷款付款的，买受人应于签订买卖合同前，按本协议约定的期限付清按揭首期款；如该商品房因正在办理确权手续而无法通过网上签约系统进行网签的，买受人应在确权登记完成该商品房具备现房销售条件，且付清以下相应款项之日起3日内与出卖人依本协议约定的内容按现房买卖方式直接签订买卖合同：约定的付款方式为按揭贷款付款的，买受人己按约定期限付清按揭首期款；因买受人原因逾期未与出卖人签订买卖合同的，视为买受人根本违约，出卖人有权解除本协议，另行处置该商品房，并不予返还已收取的定金；因出卖人原因导致买卖合同未能签订，或出卖人无法定或约定事由擅自将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向买受人双倍返还己收取的定金；因本协议的订立、解释及履行所发生的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方可向该商品房所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，双方一致同意和本协议有关的争议适用中华人民共和国法律。与诉讼相关的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、差旅费等）由败诉方承担；买受人声明：签订本协议前，买受人己全面、充分了解本协议项下商品房的全部情况，对其不持任何异议；己详细阅读**生态庄园项目拟使用的《商品房买卖合同》文本（含附件）、《**生态庄园临时管理规约》、《**生态庄园前期物业管理服务协议》以及其它相关的物业管理文件，同时对销售现场所公示的商品房预售许可证、出卖人的资质证书、出卖人的营业执照、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及其它所有的公示资料已有充分了解，对其内容不持异议；双方确认本协议于2015年9月13日签订，自签订之日起生效，至买受人与出卖人签订买卖合同后自动终止。该协议还约定了其他事项。白XX、廖XX在该协议买受人栏签字，XX公司在合同出卖人栏盖章并由委托代理人刘丹签名确认。同日，白XX、廖XX向XX公司支付定金20000元，并由XX公司公司开具加盖公司财务专用章的收款收据。

庭审中，双方当事人均确认2015年9月20日就上述协议约定买卖的房地产签订正式的商品房买卖合同。

白XX、廖XX在原审诉讼中称其于2015年9月20日到**公司销售中心就签署《商品房买卖合同》及相关文件事宜与**公司工作人员进行蹉商，认为**公司提供的合同及前述协议存在很多格式条文和“霸王条款”，且没有对上述买卖的房地产的土地使用年限进行告知，白XX、廖XX提出修改意见，但XX公司不同意。双方最终未能签订正式的商品房买卖合同。2015年11月4日，白XX、廖XX诉至原审法院，请求判令：1.XX公司向白XX、廖XX返还定金20000元；2.XX公司依法赔偿白XX、廖XX的损失，包括交通费4000元，误工费30000元，生活费6000元，子女教育损失费12000元，律师费3000元。共计55000元；3.XX公司承担本案的诉讼费用。原审庭审中，白XX、廖XX明确其诉因为合同违约之诉。后，XX公司提起反诉，请求判令：1.XX公司不返还白XX、廖XX的购房定金20000元；2.白XX、廖XX向XX公司赔偿律师费损失10000元；3.白XX、廖XX承担本案诉讼费。

原审法院另查明：在原审诉讼中，白XX、廖XX提交录音资料3份，证明廖XX在2015年9月20日就签署商品房买卖合同及相关文件事宜进行蹉商未能签订相关合同资料后，于2015年9月23日到XX公司销售中心找销售员梁XX、黄XX及曹XX就签署商品房买卖合同及相关文件事宜再次进行蹉商，认为XX公司提供合同文本存在很多格式条文和“霸王条款”，白XX、廖XX提出修改意见，但XX公司不同意，最终双方未签订商品房买卖合同。

原审法院又查明：2015年10月20日，白XX、廖XX收到XX公司于2015年10月15日寄出的催告函称，白XX、廖XX于2015年9月13日与XX公司签订《XX生态庄园商品房购房协议》（以下简称“购房协议”），购买中山市XX镇XX路XX号“XX生态庄园三期”第X栋404房，约定的付款方式为按揭贷款付款，但白XX、廖XX未按购房协议的约定付清首期购房价款、办结按揭贷款手续及与**公司签订《中山市商品房买卖合同》。根据购房协议的约定，逾期付款、逾期办结按揭贷款手续或者逾期签约应承担违约责任。为此，XX公司现特提示白XX、廖XX：一、XX公司已按购房协议的约定计算违约金，如白XX、廖XX继续拖延，除违约金照计外，符合约定条件的，XX公司将解除购房协议、追究白XX、廖XX的违约责任。二、敦请白XX、廖XX于接函之日起五日内付清首期购房价款、办结按揭贷款手续或者向XX公司—次性付清全部购房价款、支付实际产生的违约金并与**公司签订《中山市商品房买卖合同》。

原审法院再查明：为了追讨上述欠款，白XX、廖XX委托广东XX律师事务所朱颂华律师、谢XX实习律师作为本案的诉讼代理人，并为此支出了律师费3000元；XX公司委托广东XX律师事务所闵XX、林XX律师作为本案的诉讼代理人，并为此支出了律师费10000元。

原审法院认为：本案为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房预约合同成立和生效后，双方当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权要求对方承担违约责任。白XX、廖XX与XX公司签订的商品房购房协议是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制禁止性规定，依法有效，该协议对双方有法律约束力。白XX、廖XX与XX公司在认购协议中约定了在相应日期前双方签订商品房买卖合同等条款，双方间的认购协议性质上为预约合同。双方在认购协议中约定白XX、廖XX在签署认购协议时，对所购物业基本情况及相关情况已作充分了解，且已详细阅读和理解了**