上诉人梁某某与被上诉人何某某、原审第三人中山市XXX房地产公司房屋买卖合同纠纷一案

广东省中山市XX人民法院

民事判决书

上诉人(原审被告)：梁某某，男，1966年X月XX日出生，汉族，住广东省中山市石岐区孙文中路。

被上诉人(原审原告)：何某某，男，1990年X月XX日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县龙桥镇。

委托诉讼代理人：莫文财，广东全月生律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邱慧仪，广东全月生律师事务所律师。

原审第三人：中山市XXX房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路。

法定代表人：李某某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李某，该公司员工。

委托诉讼代理人：廖某某，该公司员工。

上诉人梁某某因与被上诉人何某某、原审第三人中山市XXX房地产经纪有限公司(以下简称XXX公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市XX人民法院(2019)粤XXXX民初XXXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年X月XX日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

梁某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回何某某的诉讼请求或发回重审。事实和理由:1.一审法院违反法定程序。根据《证据规定》第三十四条第三款的规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。何某某提出退还定金的诉讼请求已超过举证期限，该诉讼请求不应得到支持。2.一审法院认为梁某某未能举证证明其与赎楼公司签订服务合同，也未按照约定协助何某某办理按揭贷款，从而认定梁某某违约，属事实认定错误。首先，梁某某与中介聊天记录显示，梁某某有联系协商继续履行事宜，并非拖延履行合同。何某某要求梁某某支付22000元方肯见面协商，因何某某不肯让步致无法协商成功。其次，根据合同违约条款“未按合同约定期限履行合同的，买方有权要求以转让总价的日万分之五支付违约金，并继续履行合同”，继续履行合同的，并不存在支付律师费、诉讼费的情形，因此最终合同无法继续履行，并不能完全归责于梁某某。3.一审判决违反公平原则。即使法院认定梁某某违约，一审判决违约金过高。一审法院明确何某某未就其实际损失举证，应承担举证不能的不利后果。就涉案房产的价值而言，从合同签订至起诉之日不足两个月，财产价值升降幅度并不高，何某某亦无相应损失。二审调查期间，梁某某补充事实和理由如下：即便认定梁某某存在违约行为，何某某却没有因为梁某某违约行为有其他损失:1.何某某没有因此丧失缔约其他合同的机会。2.何某某也没有丧失缔约其他房屋买卖合同的能力。3.违约期限期极短，何某某不存在可得利益损失，该路段的房屋价格没有上升反而下降。

何某某辩称:1.梁某某确认并未在交易确认书所指定期限内办理相关手续，经XXX公司于2019年X月XX日催告后，梁某某明确拒绝履行，其行为已构成根本违约。2.合同第十条违约责任对双方公平、平等，且该协议也由双方与XXX公司签字确认，对双方具有法律约束力，一审法院虽未按违约金全额支持，但酌定减轻梁某某的违约责任符合公平原则。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，请求驳回上诉，维持原判。

XXX公司述称，2019年X月XX日，何某某与梁某某在XXX公司的促成下签订一份《二手房买卖及居间服务合同》及相关附件，约定何某某购买梁某某名下位于中山市东凤镇凤翔大道XX花园一座XXXX房的房地产，合同总价为880000元。何某某将20000元定金托管在XXX公司处，其中5000元根据合同约定转化为梁某某的交房保证金。同日，双方签署《补充协议》一份，约定放弃办理涉案房地产交易中的首期款的资金监管服务，并将合同约定的办理首期款的资金监管的时间、方式变更为何某某须于2019年X月XX日前向梁某某支付首期款250000元。2019年X月XX日，XXX公司协助双方针对涉案房地产产权状态查档确认，显示涉案房屋有抵押无查封，双方签名确认。2019年X月XX日，根据何某某提交的《放款申请书》，XXX公司将监管定金15000元通过银行转账支付给梁某某，现XXX公司处仅余托管的交房保证金5000元。根据《交易节点确认书》的约定，何某某须于2019年X月XX日前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为610000元(具体金额以银行承诺发放贷款金额为准)。梁某某须无条件配合何某某提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。2019年X月XX日，XXX公司通知双方按约办理按揭贷款手续，梁某某因故未能及时前往。2019年X月XX日，XXX公司协助何某某向梁某某发函，催告梁某某须于该函签发之日起3日内配合办理按揭贷款手续。2019 年XX月XX日，XXX公司协助双方见面沟通协商，双方未能达成一致意见。

何某某向一审法院起诉请求： 1.判令解除何某某、梁某某及XXX公司于2019年X月XX日签订的《二手房买卖及居间服务合同》中关于房地产买卖合同的条款及《补充协议》；2.判令梁某某向何某某支付转让总价款20%的违约金176000元；3.判令梁某某支付何某某律师费16000元。一审诉讼中，何某某增加诉讼请求为判令梁某某返还定金15000元。

一审法院认定事实：位于中山市东凤镇凤翔大道XX花园X座XXX房的房地产[不动产权证号：粤(2019)中山市不动产权第XXXXXXX号]的权利人为梁某某，该房地产已于2016年X月X日抵押给XX银行股份有限公司中山分行，被担保主债权数额为463000元。

2019年X月XX日，何某某、梁某某及XXX公司签订《二手房买卖及居间服务合同》一份，约定如下事项:1.何某某购买梁某某位于中山市东凤镇凤翔大道XX号晶都花园X座XXXX房的房地产，购房总价为880000元，定金20000元，何某某须于本合同签订时向梁某某支付定金20000元；2.双方同意将定金20000元交由XXX公司托管。何某某将定金支付给第三方托管或打入梁某某指定的托管账户后，即视为梁某某已收讫。双方同意在梁某某办理完赎楼委托公证给XXX公司指定的赎楼公司，经何某某书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，XXX公司可直接将上述托管定金(预留交房保证金并扣除梁某某应付佣金后)划入梁某某账户；3.双方一致同意何某某按按揭付款的方式支付房款，梁某某须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；4.经双方协商，交易税费(包括交易履行过程中因法律法规和政策原因新增的税费)及交易过程中产生的其他费用(包括赎楼担保费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息等)由何某某承担；5.双方同意何某某支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由XXX公司托管；6.鉴于XXX公司就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，双方同意向XXX公司支付全额佣金，何某某应支付佣金23760元，佣金在签订本合同时付清；7.如梁某某未按照合同约定期限履行义务，何某某有权要求梁某某以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金，并继续履行合同，如梁某某逾期履行超过十五个工作日的，则何某某有权解除合同并可要求梁某某双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，何某某因维权所支出的律师费、诉讼费等由梁某某承担；8.如何某某未按照合同约定期限履行义务，梁某某有权要求何某某以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如何某某逾期履行超过十五个工作日的